Un contrat de bail est un accord écrit conclu entre deux entités. Chaque partie peut être morale (société ou entreprise) ou physique (particulier). Le bail est un terme juridique qui signifie contrat de location. Chaque contrat est rédigé et signé avec le consentement des signataires. Mais comment fonctionne un contrat de bail habitation dans tous les détails ? La durée, les clauses obligatoires, les éléments facultatifs, les définitions des engagements et responsabilités de chaque partie… Dans un contrat locatif, le propriétaire qui donne en location un appartement, un logement ou une habitation est dénommée « bailleur » et celle ou celui qui loue est appelée « locataire ».

Quelle est la durée d'un bail de location ?

La qualité du propriétaire ou bailleur est déterminante pour fixer la durée du contrat bail location. Les textes de la loi en vigueur ont fixé une durée minimale. La durée au-delà du minimum fixée relève d’un accord bipartie entre les contractants. Pour les entités morales telle que société, entreprise, association, la durée minimale est de six ans. Lorsque le propriétaire est un particulier, elle est de trois ans… C’est clause qui est la plus répandue et pratiquée en France. Une durée minimale d’un an est accordée sous certaines conditions. Lorsque l’habitation est meublée, elle est applicable. Dans le cas d’un logement vide, le propriétaire particulier peut l’appliquer seulement si :

• Le bailleur habite dans un autre pays que la France et qu’il prévoit retourner vivre dans l’hexagone.
• La propriété sera utilisée par ses enfants ou héritiers légaux dans le but de continuer leurs études.
• En raison d’une affectation ou d’une mutation dont la date est connue au préalable.
• En raison d’une retraite anticipée ou programmée.

Une durée exceptionnelle de neuf mois peut être pratiquée dans un contrat de bail locatif, le logement doit être meublé et destiné uniquement aux étudiants.

Comment rédiger un bail de location ?

La rédaction d’un bail peut être effectuée par l’une des deux parties contractantes. Mais en général, c’est le bailleur qui rédige et propose et au locataire de donner son approbation ou ses éventuelles propositions pour une rectification ou modification. La validité d’un contrat doit suivre certaines modalités. Un modele bail location est disponible en ligne pour se conformer aux textes et à ses exigences.. Le contrat de location appartement meublé est différent de celui d’un logement vide. Les règles applicables ne sont pas les mêmes. Quel que soit le type de contrat choisi, des mentions obligatoires doivent figurer dans chaque contrat. Des éléments facultatifs peuvent être apportés.

Clauses obligatoires

Les clauses obligatoires sont des informations qui ont un caractère obligatoire et doivent figurer dans les textes stipulés dans le contrat. Ces clauses sont :

• Toutes les informations et coordonnées de chaque contractant : Nom et Prénoms, adresse pour le bailleur, fonction, et des informations d’identité.
• La qualité des contractants : bailleur et locataire
• Toutes les informations concernant le logement mis en location : la description détaillée, la surface habitable, la liste des équipements et matériels installés.
• Toutes les informations concernant le prix du loyer, les conditions de règlement et la date et la durée de validité du contrat.
• Le montant des éventuels dépôts de garantie fait partie intégrante du contrat principal. La garantie représente un mois de loyer pour le logement vide et deux mois de loyer pour un contrat location meublé.

Clauses optionnelles

D’autres mentions facultatives peuvent être ajoutées avec consentement mutuel de toutes les parties contractantes :

• La durée de location fixée au-delà du minimum autorisé
• L’augmentation du loyer suite à des travaux d’aménagement ou de rénovation
• Le préavis en cas d’une résiliation anticipée
• Le renouvellement ou la résiliation du contrat
• Les règlements à l’amiable

 Le domaine est très vaste dans cette option mais il existe des clauses dites abusives. Il s’agit des termes qui ne peuvent être considérés comme externes au contrat au regard de la loi.

Quels sont les documents obligatoires à joindre au dossier ?

Avec un contrat de location, certains documents sont exigés pour accompagner le bail original. Toutes les pièces annexées font partie intégrante du contrat principal. On distingue :

• La liste des meubles et des matériels s’il s’agit d’une location meublée,
• l’état des lieux au moment de l’occupation du logement par le locataire. Ce document est essentiel à la fin du contrat pour évaluer la situation.
• l’attestation d’assurance si le logement est assuré,
• le document de diagnostic technique ou DDT fourni en modèle à remplir et disponible en ligne.
• et enfin la notice informative.

D’autres documents jugés utiles par les parties peuvent s’ajouter à cette liste mais n’ont pas un caractère obligatoire.

Comment résilier un bail ?

La partie qui veut mettre un terme à un contrat de bail peut le résilier sous réserve des conditions de préavis qu’elle doit exécuter. En général, l’autre partie est informée au préalable par lettre recommandée de l’intention de résilier le contrat de bail. Au terme d’un contrat, le bail prend fin et effet immédiat avec un avis ou un signalement avec une lettre ou par courrier. L’une des parties peut toutefois demander un renouvellement au moins six mois avant l’expiration du bail. En cas de manquement à l’un de ses engagements, le contrat peut être frappé de nullité et peut être résilié de plein droit. Et la partie fautive est responsable vis-à-vis du contrat. Quelle que soit la situation, un règlement à l’amiable est privilégié. En cas d’échec, l’affaire peut être portée devant la justice au niveau de la juridiction compétente.