Envie d’investir dans l’immobilier ? Le viager est un mode d’investissement consistant pour l’acheteur à verser une rente au vendeur de manière périodique jusqu’au décès de ce dernier en plus de la somme initiale appelée bouquet. Dans ce genre d’opération, l’acheteur est appelé débirentier et le vendeur est appelé crédirentier. Il procure divers avantages au propriétaire du bien et l’acquéreur bénéficie d’un achat à crédit et d'un bien à moindre coût initial. En dépit de ces atouts notables, le viager connaît également quelques préoccupations comme l’incertitude concernant la durée de vie du crédirentier et l’incertitude sur la rentabilité de l’investissement compte tenu de la fluctuation constante du marché immobilier.

Quels sont les pièges d'une vente en viager ?

La loi de la vente en viager veut que le vendeur conserve jusqu’à son décès le droit d’habiter dans le bien vendu sans que le débirentier puisse l’occuper ou le louer. Pendant tout ce temps, la rente sera toujours versée au profit du crédirentier. Quels sont les pièges du viager ? Il expose l'acheteur au paiement prolongé de la rente et au versement d’une somme excédant la valeur réelle du bien si la durée de vie du vendeur excède les prévisions. Avec la fluctuation du marché immobilier, il est aussi fort probable que le bien perde de la valeur jusqu’à son acquisition totale. Chose qui impactera certainement la plus-value escomptée par l’acheteur. Sans oublier les potentiels conflits sur l’entretien et les réparations.

Le viager occupé : une transaction immobilière à double tranchant

D’une part, le vendeur bénéficie de plusieurs avantages. La rente peut lui servir de revenu jusqu’à la fin de sa vie. En plus, il conserve le droit d’habiter le bien jusqu’à sa mort avec ou sans ses enfants. Ce mode d’investissement garantit la stabilité financière et le confort du crédirentier. La durée de vie inconnue du vendeur et les risques de prolongation du paiement constituent des inconvénients pour l’acheteur. Mis à part cela, le prix initial est aussi réduit, mais cela est compensé par les contraintes d’utilisation dudit bien. La sécurité pour le crédirentier est donc incontestable avec la vente en viager. Toutefois, acheter en viager expose le débirentier à d’énormes risques, d’où son aspect double tranchant.  

Quels sont les inconvénients d'un viager ?

Le fonctionnement du viager offre des avantages, autant pour le vendeur que pour l’acheteur. Il garantit au crédirentier une source de revenu stable et régulière jusqu’à la fin de sa vie tout en restant dans le bien. Cette technique facilite, en plus, l’achat du bien par le débirentier et implique un prix initial relativement bas.

Les inconvénients de la vente et de l'achat en viager sont :

• La limitation de l’utilisation et de la gestion de la propriété ;
• L’incertitude sur la durée de vie du vendeur ;
• Le risque de prolongement du paiement ;
• La variation de la valeur du bien pendant la période de viager.

Vendre en viager : une option à considérer attentivement

La vente viagère est particulièrement compliquée. Il importe d’analyser les différentes conditions de la transaction pour garantir la rentabilité de l’investissement et éviter de se retrouver lésé par la situation. Tous les risques liés à l’opération doivent être analysés, y compris la longévité du crédirentier et la tendance du marché immobilier. Pour éviter les complications juridiques, d’autres aspects du contrat comme les obligations d’entretien et de réparation sont à étudier. Il en est de même pour les clauses de résiliation du contrat.

Comment évaluer le prix d'un bien en viager occupé ?

Pour évaluer le prix d’un bien en viager occupé, il faut prendre en compte la valeur marchande du bien, ses caractéristiques et son état général. Pour anticiper l’évolution de la valeur du bien, il importe également de considérer les tendances du marché immobilier. La vente en viager n’étant pas une vente ordinaire, ses spécificités sont aussi à estimer afin de rentabiliser la transaction pour les deux parties du contrat. Il est question de :

• L’âge du débirentier : dans le but de connaître son espérance de vie.
• La longévité du débirentier : pour calculer les potentiels paiements de l'acquéreur.
• La valeur du bouquet (la somme initiale versée) et de la rente (la somme versée régulièrement) : pour que la valeur totale du bien soit reflétée et que les besoins financiers du vendeur soient couverts.
• Les obligations d’entretien : les responsabilités de l'acheteur peuvent réduire la valeur du bien et engendrer des coûts supplémentaires pour celui-ci.
• Les restrictions d’utilisation : cela impacte la rentabilité de la transaction pendant ou après la période d'occupation du bien par le vendeur.

L’évaluation du prix du bien en vente viagère est particulièrement complexe en vue du grand nombre de critères à prendre en compte. D’autant plus qu’il s’agit de variables interdépendantes.

Quelles sont les conséquences fiscales d'un achat en viager ?

Des implications fiscales incombent autant au débirentier qu’au crédirentier. L'acheteur ou le débirentier est tenu de payer la taxe foncière sauf prétention contraire des parties. Les rentes qu’il verse au vendeur, quant à elles, ne font pas partie des revenus imposables de son patrimoine. Quant au vendeur ou crédirentier, les rentes qu’il perçoit sont considérées comme des revenus fonciers imposables. Une taxation sur la plus-value du bien incombe également à celui-ci s’il ne s’en sert pas comme logement principal.

Le vendeur profite du viager occupé parce qu’il peut habiter le bien avec ses enfants jusqu’à la fin de sa vie tout en percevant une rente régulière. L’acheteur, quant à lui, bénéficie de la possibilité d’acquérir une propriété à moindre coût initial, mais se retrouve désavantagé par la limitation de l’occupation du bien, l’incertitude concernant la longévité du vendeur et la potentielle perte de valeur du bien en question. Afin de ne léser aucune partie du contrat de vente, il importe donc de procéder par une profonde analyse avant d’entamer la transaction, car elle implique des inconvénients et des obligations fiscales. Le prix du bien doit aussi être convenablement évalué. Pour vous appuyer dans chaque démarche, consultez l’avis d’un expert. Il pourra vous fournir des conseils personnalisés pour rentabiliser votre transaction.