Pour constituer et organiser la détention d'un bien immobilier à plusieurs, mettre en place une société civile immobilière (SCI) peut-être une solution à explorer car elle vous donnera la possibilité de bénéficier d'avantages fiscaux notamment en cas de cession et de succession (exonération de frais).

Comment mettre en place une SCI ? Quelles règles d'imposition pour ce statut ? Serez-vous soumis à l'impôt sur le revenu ou à l'impôt sur la société ?

Il faut savoir que les gains réalisés par les professionnels immobiliers sont soumis à l’impôt sur le revenu, mais dans la plupart des cas ils bénéficient d'abattements pour durée de détention. Les transactions immobilières sont également soumises à des prélèvements sociaux. Tout ce qui est acheté ou vendu avant que cinq ans ne se soient écoulés depuis l’achat initial peut être personnalisé, ce qui signifie que vous ne serez pas imposable sur un remboursement partiel.

Comment ne pas payer de plus-value immobilière en SCI ?

Avant de procéder à une vente, le cédant à tout intérêt à bien se renseigner concernant la taxation immobilière et la fiscalité applicable, car les plus-values et les valeurs mobilières sont soumises à l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux (CSG), mais il y a certains cas ou la plus-value peut être exonérée d’imposition.

Mais tout d’abord, définissons le terme plus-value :
Une plus-value immobilière correspond à la différence entre un prix de cession (prix de vente) et un prix d’acquisition (prix d’achat ou valeur déclarée), donc lorsque le bien immobilier a été acquis, ou reçu par donation ou lors d’une succession.

Dans certains cas, les plus-values immobilières peuvent être exonérées d'impôts, décrits sous les articles II et III de l’article 150 U CGI. Les cas les plus courants d'exonération sur les plus-values sont :

• "Vente de votre résidence principale et dépendances (garages, aires de stationnement, cours, etc.)
• Vente d'un logement autre que la résidence principale, si vous utilisez le prix de la vente pour acheter ou construire votre habitation principale dans un délai de 2 ans
• De plus, vous ne devez pas avoir été propriétaire de votre résidence principale dans les 4 années précédant la vente.
• Vente d'un droit de surélévation jusqu'au 31 décembre 2022
• Bien immobilier échangé dans le cadre de certaines opérations de remembrement
• Bien immobilier dont le prix de vente ne dépasse pas 15 000 €
• Bien immobilier détenu depuis plus de 22 ans"

(Source : service-public.fr)

Bon à savoir : Un abattement pour durée de détention est applicable sur le calcul de la plus-value avec un barème progressif dépendant du nombre d'années de détention du bien.

Par exemple, vous ne paierez ni impôt sur le revenu ni prélèvements sociaux en cas de plus-values mobilières faites sur un bien que vous détenez depuis moins de 6 ans.

Vous pouvez retrouver toutes les informations sur le site du service public.

Comment récupérer l'argent de la vente d'un bien en SCI ?

Lorsqu’un bien est vendu au travers d’une SCI, légalement cet argent est détenu par votre SCI, donc comment faire pour que vous puissiez récupérer l’argent perçu grâce à la cession de titres sur votre compte en banque personnel ?

La façon de vous verser de l’argent et les démarches à entreprendre dépendent du type d’imposition à laquelle votre SCI est soumise, les taxations des plus-values sont différentes :

• Si votre SCI est soumise à l’imposition sur le revenu : chaque associé à droit à un pourcentage du bénéfice, équivalent à sa participation en pourcentage de parts au sein de la SCI.
• Si votre SCI est soumise à l’imposition sur les sociétés : Il faut savoir que l'impôt sur les sociétés équivaut à 15 % du revenu perçu si celui est compris entre 0 et 38 000 euros déclare sur le revenu fiscal de référence.

Les revenus financiers et les plus-values mobilières ne sont pas concernés par le prélèvement forfaitaire unique (PFU).

Quel avantage de mettre sa maison en SCI ?

• Simplifier la transmission de la résidence principale : Il est possible grâce à des abattements successifs sur donation de part sociale de céder des parts sociales sur son patrimoine et éviter les frais de succession.
• Profiter d'une fiscalité plus avantageuse lors de la vente de la résidence : Des exonérations peuvent s’appliquer lorsque vous faites une plus-value (différence entre le prix de cession et le prix d’achat)
• Une déduction sur l'impôt sur le revenu : Comme évoqué précédemment vous êtes sujet à l'exonération d'impôts les 6 premières années de détention, puis serez soumis à un barème progressif de l'impôt.

Quand vendre un bien en SCI ?

La vente d’un bien sous une SCI peut être faite à tout moment. Si un bien est vendu, chacun des associés devra se partager la plus-value faite, proportionnellement à ses parts dans la SCI. Pour calculer la plus-value, il faut prendre en compte le prix d’acquisition du bien mobilier, en y ajoutant les frais de notaire.

À noter : le bien immobilier pourra être sujet à une exonération d'impôt s’il est détenu depuis plus de 30 ans, s’il est une résidence principale, ou si le prix de cession est inférieur à 15 000 euros.

Également, la vente d’un bien mobilier n'entraîne pas la dissolution automatique de la SCI.

Qui est exonéré de la Plus-value immobilière ?

En résumé, les cas qui sont éligibles à l’exonération de taxe sur la plus-value immobilière sont :

• les résidences principales détenues en SCI par leur propriétaire.
• les biens immobiliers détenus depuis plus de 30 années consécutives.
• les biens immobiliers d’une valeur inférieure à 15 000 euros
• la vente d’un bien immobilier par un non-résident français.

En règle générale, c’est au notaire que revient le rôle de vous accompagner dans le calcul des versements imposables.